Vender um imóvel é uma decisão importante e, para além de todos os aspetos relacionados com a negociação e a escritura, existe uma questão fiscal que gera muitas dúvidas: as mais-valias.

Muitas pessoas ficam surpreendidas quando percebem que, ao vender uma casa por um valor superior ao da compra, podem ter de declarar esse ganho às Finanças e pagar imposto sobre uma parte desse montante.

Mas afinal, o que são mais-valias? Como se calculam? Há formas de reduzir o valor a pagar? E em que situações pode existir isenção?

Neste artigo, explicamos tudo o que precisa de saber sobre mais-valias na venda de imóvel, como calcular mais-valias imobiliárias, que despesas pode deduzir e quanto pode pagar de IRS.

O que são mais-valias na venda de um imóvel?

As mais-valias correspondem ao lucro obtido com a venda de um imóvel.

Na prática, acontecem quando vende uma casa, apartamento, terreno ou outro imóvel por um valor superior ao que pagou na altura da compra.

Por exemplo, se comprou uma casa por 150.000€ e a vendeu por 220.000€, existe um ganho de 70.000€. No entanto, o cálculo das mais-valias não é tão simples, porque existem despesas e fatores de atualização monetária que podem ser deduzidos.

Como calcular as mais-valias imobiliárias?

O cálculo das mais-valias imobiliárias tem em conta vários elementos:

• Valor de venda do imóvel;
• Valor de aquisição;
• Coeficiente de desvalorização da moeda;
• Encargos com a compra e venda;
• Obras de valorização realizadas nos últimos 12 anos.

A fórmula simplificada é a seguinte:

Mais-valia = Valor de venda – (Valor de compra atualizado + despesas + encargos dedutíveis)

Quanto maior for o valor das despesas e encargos comprovados, menor poderá ser a mais-valia sujeita a tributação.

1. Valor de venda do imóvel nas mais-valias imobiliárias

Corresponde ao valor pelo qual o imóvel foi efetivamente vendido.

2. Valor de aquisição no cálculo das mais-valias imobiliárias

É o valor pelo qual comprou o imóvel.

Se a compra aconteceu há vários anos, o valor de aquisição é atualizado através dos coeficientes de desvalorização da moeda publicados pelo Estado.

Esta atualização serve para compensar a inflação e reduzir a mais-valia tributável.

Por exemplo, um imóvel comprado por 100.000€ há vários anos pode ter, para efeitos fiscais, um valor de aquisição atualizado de 120.000€.

3. Despesas e encargos dedutíveis nas mais-valias imobiliárias

Pode deduzir várias despesas relacionadas com a compra e venda do imóvel, como por exemplo:

• Escritura;
• Registos;
• Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT);
• Imposto do Selo;
• Comissão da agência imobiliária;
• Certificado energético;
• Custos com solicitadores ou advogados;
• Obras de valorização realizadas nos últimos 12 anos.

Guardar todas as faturas e comprovativos é essencial, porque apenas as despesas devidamente documentadas podem ser consideradas.

Exemplo prático de cálculo

Imagine a seguinte situação:

• Comprou um apartamento por 180.000€;
• Vendeu-o por 260.000€;
• Teve 10.000€ em despesas com compra, venda e obras;
• O valor de aquisição atualizado passa para 195.000€.

Neste caso, o cálculo seria:

260.000€ – (195.000€ + 10.000€) = 55.000€

Neste exemplo, depois de descontadas as despesas e a atualização do valor de compra, a mais-valia final corresponde a 55.000€.

Quanto imposto se paga sobre as mais-valias no IRS?

No caso de residentes em Portugal, apenas 50% da mais-valia é considerada para efeitos de IRS.

Isso significa que, neste exemplo, apenas 27.500€ seriam englobados aos restantes rendimentos do agregado familiar e tributados de acordo com o escalão de IRS aplicável.

No caso dos não residentes, desde 2023 a tributação passou a funcionar de forma semelhante. Também aqui apenas 50% da mais-valia é considerada para efeitos de IRS, sendo aplicada a taxa progressiva correspondente ao rendimento global do contribuinte.

Há situações de isenção de mais-valias?

Sim. Existem algumas situações em que pode beneficiar de isenção total ou parcial.

Reinvestimento na compra de habitação própria e permanente

Se vender uma habitação própria e permanente e reinvestir o valor da venda na compra, construção ou amortização de crédito de outra habitação própria e permanente, pode ficar isento de tributação sobre as mais-valias.

Para beneficiar desta isenção:

• O imóvel vendido tem de ser habitação própria e permanente;
• O reinvestimento deve ocorrer entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à venda;
• O reinvestimento deve ser declarado no IRS.

Se reinvestir apenas parte do valor, a isenção será proporcional.

Venda de imóveis por reformados ou pessoas com mais de 65 anos

Contribuintes reformados ou com idade igual ou superior a 65 anos podem beneficiar de isenção de mais-valias se utilizarem o valor obtido com a venda do imóvel para garantir um complemento de rendimento na reforma.

Para isso, o montante deve ser aplicado na aquisição de um contrato de seguro financeiro do ramo vida, na adesão individual a um fundo de pensões aberto ou na contribuição para um regime público de capitalização.

Esta aplicação do capital deve ser feita no prazo de seis meses após a venda do imóvel.

Tal como acontece no reinvestimento para habitação própria e permanente, se apenas parte do valor for aplicada, a isenção será proporcional.

Imóveis adquiridos antes de 1989

Os imóveis comprados antes de 1989 podem estar isentos de tributação sobre as mais-valias.

Isto acontece porque o Código do IRS apenas entrou em vigor nessa data. Assim, se o imóvel tiver sido adquirido antes de 1989, a eventual valorização obtida na venda poderá não estar sujeita a imposto.

Ainda assim, mesmo quando existe isenção, a venda deve ser declarada no IRS.

Como declarar as mais-valias no IRS?

As mais-valias devem ser declaradas no Anexo G da declaração de IRS.

No caso de imóveis adquiridos antes de 1 de janeiro de 1989, a venda deve ser declarada no Anexo G1, uma vez que estas situações podem beneficiar de isenção de tributação.

Caso beneficie de alguma isenção, como o reinvestimento, também deve indicar essa informação na declaração.

É importante preencher corretamente informações como:

• Ano de compra;
• Ano de venda;
• Valor de aquisição;
• Valor de venda;
• Despesas suportadas;
• Eventual reinvestimento.

Um erro ou omissão pode originar divergências com a Autoridade Tributária e atrasar o processamento da declaração.

Porque é importante planear antes de vender?

Antes de colocar um imóvel no mercado, vale a pena fazer uma simulação das mais-valias para perceber qual poderá ser o impacto fiscal da venda.

Esse planeamento permite:

• Antecipar o valor de imposto a pagar;
• Avaliar se compensa reinvestir;
• Reunir toda a documentação necessária;
• Evitar surpresas após a escritura;
• Definir um preço de venda mais ajustado.

Planear a venda com antecedência ajuda a evitar surpresas e a perceber qual será o verdadeiro impacto fiscal do negócio.

Na Zeemob, acompanhamos todo o processo, incluindo questões relacionadas com mais-valias, despesas dedutíveis e imposto sobre venda de imóvel, para que possa vender com mais segurança e informação.