Quer esteja à procura da primeira casa em Portugal, queira perceber quanto precisa para comprar casa ou esteja a analisar uma simulação crédito habitação, conhecer todos os custos e condições é essencial.

Neste guia sobre crédito habitação em Portugal, explicamos como funciona o crédito habitação, quais os passos para pedir financiamento, que documentos para crédito habitação são necessários, quais as principais taxas associadas e que apoios existem atualmente para crédito habitação jovens.

O que é o crédito habitação e como funciona?

O crédito habitação é um empréstimo concedido por uma instituição bancária para financiar a compra de uma casa.

Além da aquisição de habitação própria permanente, este tipo de crédito também pode ser utilizado para comprar uma segunda habitação, construir casa, realizar obras, comprar terreno para construção ou transferir um empréstimo já existente para outro banco.

Na prática, o banco financia uma parte do valor do imóvel e o cliente devolve esse valor ao longo de vários anos através de uma prestação mensal.

A prestação da casa inclui normalmente:

• Capital em dívida;
• Juros;
• Seguros obrigatórios;
• Comissões ou outros encargos.

A maioria dos bancos financia entre 80% e 90% do valor de compra ou de avaliação do imóvel.

Isto significa que, além do crédito habitação, é necessário ter dinheiro para a entrada para comprar casa e para os restantes custos de comprar casa.

Por exemplo, numa casa de 250.000 euros, o banco pode financiar 225.000 euros. Nesse caso, o comprador precisa de ter pelo menos 25.000 euros para entrada, além de dinheiro para IMT, imposto do selo, escritura e seguros.

O prazo do crédito pode ir até 40 anos, dependendo da idade dos titulares e das regras do banco.

Quanto maior for o prazo do empréstimo, menor tende a ser a prestação da casa. No entanto, também aumenta o valor total pago em juros.

Por exemplo, um empréstimo de 180.000 euros a 30 anos terá uma prestação mensal mais elevada do que o mesmo empréstimo a 40 anos. No entanto, no prazo mais longo, o custo total do crédito será superior.

Por isso, antes de avançar, é importante fazer uma simulação de crédito habitação para perceber quanto consegue pagar por mês sem comprometer demasiado o orçamento.

Taxa de juro crédito habitação: quais são os principais tipos de taxa?

Uma das decisões mais importantes num crédito habitação é a escolha da taxa de juro. Em Portugal, existem três opções principais.

Taxa variável

Na taxa variável, a prestação pode subir ou descer ao longo do tempo, porque está indexada à Euribor.

A fórmula mais comum é:

Taxa de juro = Euribor + spread

O spread é a margem de lucro definida pelo banco e depende do perfil de risco do cliente. Clientes com rendimentos mais elevados, menor taxa de esforço e maior estabilidade profissional tendem a conseguir spreads mais baixos.

Quando a Euribor sobe, a prestação aumenta. Quando desce, a prestação pode diminuir.

Este tipo de taxa pode ser vantajoso em períodos de juros baixos, mas também representa um maior risco, porque a prestação pode aumentar significativamente ao longo do contrato.

Taxa fixa

Na taxa fixa, a prestação mantém-se igual durante todo o período acordado. Isto oferece maior previsibilidade e segurança, embora normalmente implique uma taxa inicial mais elevada.

É uma solução procurada por quem pretende saber exatamente quanto vai pagar todos os meses, sem surpresas causadas pela subida da Euribor.

Contudo, caso as taxas de mercado desçam, quem tem taxa fixa não beneficia dessa redução.

Taxa mista

A taxa mista combina as duas anteriores. Durante os primeiros anos, aplica-se uma taxa fixa e, depois desse período, passa a ser variável.

Por exemplo, um crédito pode ter taxa fixa durante 2, 5 ou 10 anos e depois passar para Euribor mais spread.

Esta solução pode ser interessante para quem pretende ter estabilidade numa fase inicial do empréstimo, mas quer beneficiar de possíveis descidas da Euribor no futuro.

Euribor 2026: o que é e como afeta a prestação da casa?

A Euribor é a taxa de referência utilizada pela maioria dos bancos nos créditos habitação com taxa variável. Corresponde à média das taxas a que os bancos europeus emprestam dinheiro entre si.

Existem vários prazos de Euribor, sendo os mais comuns:

• Euribor a 3 meses;
• Euribor a 6 meses;
• Euribor a 12 meses.

Quanto maior for a Euribor, maior tende a ser a prestação mensal nos créditos com taxa variável ou na fase variável da taxa mista.

Custos de comprar casa: quais são os encargos associados ao crédito habitação?

Além da prestação mensal, existem vários custos que devem ser considerados. Muitas pessoas concentram-se apenas na mensalidade do empréstimo, mas existem encargos iniciais e despesas recorrentes que podem representar vários milhares de euros.

Entrada inicial

O banco raramente financia a totalidade do imóvel. Por isso, é necessário ter uma poupança para dar de entrada.

Na maioria dos casos, os bancos financiam entre 80% e 90% do valor da casa, o que significa que o comprador deve suportar os restantes 10% a 20%.

Comissão de abertura e estudo

Alguns bancos cobram comissões pela análise do processo, abertura do dossier, formalização do crédito e avaliação de risco.

Embora algumas destas comissões possam ser eliminadas em campanhas promocionais, convém confirmar todos os custos antes de assinar.

Avaliação do imóvel

Antes de aprovar o empréstimo, o banco manda avaliar a casa para confirmar o seu valor de mercado.

Se o valor da avaliação for inferior ao preço de compra, o banco poderá financiar menos dinheiro do que o esperado.

Escritura e registos

Existem custos com escritura, registos e formalização da compra.

Estes valores podem variar consoante o imóvel e a entidade responsável pela escritura.

Impostos

Na compra de uma habitação existem impostos obrigatórios, como:

• IMT – Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis;
• Imposto do Selo sobre a compra;
• Imposto do Selo sobre o crédito.

O valor do IMT depende do preço da casa, da localização e do facto de ser habitação própria permanente ou segunda habitação.

Seguros obrigatórios

Os bancos exigem normalmente dois seguros:

• Seguro de vida;
• Seguro multirriscos habitação.

O seguro de vida garante o pagamento do crédito em caso de morte ou invalidez dos titulares.

Já o seguro multirriscos protege o imóvel contra situações como incêndios, inundações ou danos estruturais.

Aprovação de crédito habitação: que critérios são avaliados pelos bancos?

Nem todas as pessoas conseguem obter aprovação para crédito habitação. Os bancos analisam vários fatores antes de tomar uma decisão, porque precisam de perceber se o cliente terá capacidade para pagar a prestação ao longo de muitos anos.

Taxa de esforço

A taxa de esforço corresponde à percentagem do rendimento mensal que fica comprometida com créditos.

Regra geral, a prestação da casa e outros empréstimos não devem ultrapassar 35% a 40% do rendimento líquido do agregado familiar.

Por exemplo, um casal com rendimento líquido conjunto de 2.500 euros deverá procurar uma prestação que não ultrapasse aproximadamente 875 a 1.000 euros por mês.

Se já existirem créditos automóvel, cartões de crédito ou créditos pessoais, esses valores também entram nas contas.

Estabilidade profissional

Os bancos valorizam contratos sem termo, antiguidade na empresa e rendimentos estáveis.

Quem trabalha a recibos verdes ou tem contratos temporários pode conseguir aprovação, mas normalmente enfrenta uma análise mais rigorosa.

Nestes casos, os bancos costumam pedir mais comprovativos de rendimentos e podem exigir maior entrada inicial.

Histórico bancário

Se existirem incumprimentos anteriores ou registos negativos no Banco de Portugal, a aprovação torna-se mais difícil.

Por isso, é importante manter as contas equilibradas, evitar atrasos em pagamentos e garantir que não existem dívidas em incumprimento.

Idade

A idade também influencia o prazo do empréstimo. Quanto mais avançada for a idade do cliente, menor poderá ser o prazo disponível.

Atualmente, muitos bancos estabelecem limites para que o crédito termine até aos 75 anos de idade.

Capitais próprios

Ter poupanças para suportar a entrada inicial e os custos da compra é essencial.

Além de aumentar as hipóteses de aprovação, ter mais capitais próprios pode permitir negociar melhores condições junto do banco.

Documentos para crédito habitação: o que é necessário?

Os documentos para crédito habitação podem variar ligeiramente entre bancos, mas normalmente incluem:

• Cartão de Cidadão;
• Últimos recibos de vencimento;
• Declaração de IRS e nota de liquidação;
• Extratos bancários;
• Mapa de responsabilidades do Banco de Portugal;
• Comprovativo de morada;
• Comprovativo de IBAN;
• Contrato de trabalho ou declaração da entidade patronal.

Se trabalhar a recibos verdes, o banco pode pedir comprovativos adicionais de rendimentos.

Em relação ao imóvel, costumam ser necessários:

• Caderneta predial;
• Certidão permanente;
• Licença de utilização;
• Certificado energético;
• Contrato-promessa de compra e venda.

Ter todos os documentos organizados acelera bastante a aprovação de crédito habitação.

Crédito habitação: quais são os passos para pedir financiamento?

Pedir crédito habitação envolve várias etapas e pode demorar algumas semanas, dependendo do banco e da rapidez na entrega da documentação.

1. Organização e análise financeira

Antes de procurar casa, é importante perceber a sua situação financeira.

Nesta fase, deve analisar os rendimentos, as despesas mensais, os créditos existentes e a capacidade de endividamento.

Isto permite perceber quanto pode investir na compra de um imóvel e qual poderá ser a prestação da casa sem comprometer demasiado o orçamento.

2. Comparação entre bancos

Antes de avançar com o pedido de crédito habitação, é importante comparar propostas de vários bancos.

Diferenças pequenas no spread crédito habitação, nos seguros ou nas comissões podem traduzir-se em milhares de euros ao longo dos anos.

Mais do que olhar apenas para a prestação da casa, deve comparar a taxa de juro crédito habitação, a TAEG, o MTIC, os seguros obrigatórios e perceber se faz mais sentido optar por taxa fixa ou variável.

Nesta fase, pode também ser útil utilizar um simulador crédito habitação para perceber qual poderá ser a prestação mensal em diferentes bancos e encontrar a solução mais vantajosa.

3. Envio da documentação pessoal

Depois de perceber qual o valor que consegue suportar e de comparar propostas, o banco irá pedir vários documentos para crédito habitação.

Normalmente, são solicitados documentos como Cartão de Cidadão, declaração de IRS, nota de liquidação, recibos de vencimento, extratos bancários e comprovativos de outros créditos.

Quanto mais organizada estiver a documentação, mais rápido tende a ser o processo.

4. Pré-aprovação do crédito

Após análise dos documentos, o banco pode emitir uma pré-aprovação do crédito habitação.

Esta etapa permite perceber qual o valor máximo de financiamento, qual a prestação mensal estimada e se existe viabilidade para avançar com a compra.

A pré-aprovação é importante porque ajuda a procurar imóveis dentro de um orçamento realista.

5. Escolha do imóvel

Com a pré-aprovação, já pode procurar o imóvel dentro do valor aprovado pelo banco.

Nesta fase, é importante garantir que toda a documentação do imóvel está regularizada e que não existem problemas legais ou pendências.

6. Avaliação do imóvel

Depois de escolher o imóvel, o banco irá solicitar a documentação e realizar a avaliação.

Normalmente, são pedidos documentos como certidão permanente do registo predial, caderneta predial urbana, licença de utilização e certificado energético.

A avaliação serve para confirmar se o valor da casa corresponde ao valor de compra.

7. Aprovação final do crédito

Após a avaliação e validação dos documentos, o banco emite a aprovação final do crédito.

Nesta fase ficam definidos a taxa de juro, o valor da prestação, o prazo do financiamento e os seguros obrigatórios.

É também nesta altura que o cliente recebe a FINE com todas as condições do empréstimo.

8. Assinatura da escritura

Com tudo aprovado, chega o momento de assinar a escritura de compra e venda.

Depois da assinatura, o banco liberta o financiamento e o imóvel passa oficialmente para o nome do comprador.

Crédito habitação jovens: que apoios existem em Portugal?

Nos últimos anos, surgiram alguns apoios para facilitar a compra da primeira casa em Portugal por parte dos jovens.

Apesar destes benefícios reduzirem os custos iniciais de comprar casa em 2026, continuam a existir critérios de aprovação de crédito habitação, análise da taxa de esforço crédito habitação e limites de financiamento.

Garantia pública para jovens até aos 35 anos

A garantia pública para jovens permite ao Estado prestar uma garantia junto do banco para facilitar o acesso ao crédito habitação na compra da primeira habitação própria e permanente.

Esta garantia pode ir até 15% do valor da transação e, em alguns casos, permite obter financiamento a 100%.

Na prática, isto significa que o comprador pode precisar de uma entrada para comprar casa mais reduzida.

No entanto, é importante perceber que o Estado não empresta dinheiro diretamente. Funciona apenas como garantia adicional para o banco.

Para ter acesso a este apoio, é necessário ter até 35 anos, comprar a primeira habitação própria e permanente e cumprir as regras definidas na legislação.

Isenção de IMT e Imposto do Selo para jovens até aos 35 anos

A isenção de IMT e de Imposto do Selo pode representar uma poupança de vários milhares de euros na compra da primeira habitação própria e permanente.

Na prática, isto reduz o valor necessário no momento da escritura e facilita a compra da primeira casa.

Ainda assim, é importante garantir que a prestação da casa continua ajustada ao rendimento disponível.

Vale a pena recorrer a um intermediário de crédito?

Os intermediários de crédito podem ajudar a comparar propostas de vários bancos, negociar spreads e tratar da burocracia.

Para quem não tem tempo ou conhecimento do mercado, esta pode ser uma forma mais simples de encontrar melhores condições.

Além disso, muitos intermediários conseguem apresentar propostas de vários bancos em simultâneo, o que facilita a comparação de taxas, seguros, prazos e custos.

No entanto, é importante confirmar se o intermediário está registado no Banco de Portugal.

O que é a TAEG e porque é tão importante?

Quando se compara crédito habitação, muitas pessoas olham apenas para o spread. No entanto, esse não é o único indicador relevante.

A TAEG, Taxa Anual de Encargos Efetiva Global, mostra o custo total do crédito em percentagem anual.

Este indicador inclui:

• Juros;
• Spread;
• Seguros obrigatórios;
• Comissões;
• Outros encargos associados.

Por isso, duas propostas com o mesmo spread podem ter TAEG muito diferentes.

Imagine dois bancos com spread de 0,9%. À primeira vista, as propostas parecem iguais. No entanto, um banco pode obrigar a contratar seguros mais caros, cobrar comissões de manutenção de conta ou exigir produtos adicionais.

Na prática, isso faz com que a TAEG seja superior e que o crédito fique mais caro.

Ao comparar bancos, a TAEG é um dos melhores indicadores para perceber qual é realmente a proposta mais vantajosa.

Quanto mais baixa for a TAEG, menor tende a ser o custo total do crédito.

O que é o MTIC?

Outro conceito importante é o MTIC, Montante Total Imputado ao Consumidor.

Este valor representa o total que será pago ao banco ao longo de todo o empréstimo, incluindo:

• Capital emprestado;
• Juros;
• Seguros;
• Comissões;
• Impostos associados ao crédito.

Por exemplo, uma pessoa pode pedir 150.000 euros de crédito, mas acabar por pagar mais de 250.000 euros no total ao longo de 40 anos.

Isto acontece porque, ao longo dos anos, vão sendo pagos juros e outros encargos.

Quanto maior for o prazo do empréstimo, maior tende a ser o MTIC.

Por isso, é importante perceber que uma prestação mensal mais baixa nem sempre significa um crédito mais barato.

Muitas vezes, escolher um prazo demasiado longo reduz a mensalidade, mas aumenta bastante o valor total pago ao banco.

É precisamente por isso que deve olhar não apenas para a prestação mensal, mas também para o custo global do financiamento.

É possível transferir o crédito habitação para outro banco?

Sim. Quem já tem crédito habitação pode transferir o empréstimo para outro banco caso encontre condições mais vantajosas.

Esta solução é muito utilizada quando:

• O spread atual é elevado;
• A prestação mensal aumentou demasiado;
• Existem seguros caros associados ao crédito;
• Outro banco oferece melhores condições.

A transferência de crédito pode permitir reduzir a prestação mensal, baixar a taxa de juro ou conseguir condições mais flexíveis.

Além disso, alguns bancos assumem os custos de transferência para atrair novos clientes.

No entanto, é importante confirmar se existem:

• Custos de avaliação do imóvel;
• Comissão de amortização antecipada;
• Despesas de escritura e formalização;
• Novos custos com seguros.

Antes de transferir, convém comparar o custo total da nova proposta com o crédito atual.

O que acontece se quiser amortizar o crédito antes do prazo?

Amortizar significa pagar parte ou a totalidade do crédito antes do prazo previsto.

Isto pode ser feito através de um pagamento extra para reduzir o capital em dívida.

Quando existe amortização antecipada, podem existir comissões associadas:

• Nos créditos com taxa variável, a comissão costuma ser de 0,5% sobre o valor amortizado;
• Nos créditos com taxa fixa, a comissão pode chegar a 2%.

Ainda assim, amortizar antecipadamente pode ser vantajoso, porque reduz os juros pagos ao longo do tempo.

Por exemplo, uma amortização de 10.000 euros pode representar uma poupança significativa no valor total do crédito.

Melhores bancos crédito habitação: vale a pena comparar?

Ao procurar os melhores bancos crédito habitação, não existe uma resposta única.

O melhor banco para crédito habitação depende sempre do perfil financeiro, da taxa de esforço crédito habitação, do valor da entrada para comprar casa e do tipo de taxa escolhida.

Por isso, comparar crédito habitação é uma das etapas mais importantes para quem quer comprar casa em 2026.

Escolher entre os melhores bancos crédito habitação depende sempre do perfil financeiro de cada pessoa.

Alguns bancos podem oferecer spreads mais baixos, enquanto outros apresentam seguros mais baratos ou menores comissões.

Por isso, antes de decidir, é importante fazer uma simulação crédito habitação em vários bancos e utilizar um simulador crédito habitação para perceber qual será a prestação da casa.

Ao comparar crédito habitação, deve analisar:

• TAEG;
• MTIC;
• Spread crédito habitação;
• Taxa de juro crédito habitação;
• Taxa fixa ou variável;
• Taxa mista crédito habitação;
• Valor da prestação da casa;
• Custos de manutenção de conta;
• Seguros obrigatórios.

Comparar propostas pode representar uma poupança de milhares de euros ao longo do empréstimo.

Conclusão

O crédito habitação Portugal exige preparação, comparação e uma análise realista da capacidade financeira.

Mais do que escolher a prestação da casa mais baixa, é importante perceber o custo total do empréstimo, analisar a taxa de juro crédito habitação, o spread crédito habitação, a TAEG e o MTIC.

Também deve calcular quanto precisa para comprar casa, qual será a entrada para comprar casa e que impacto podem ter os custos de comprar casa no orçamento.

Para quem procura a primeira casa em Portugal, e tem até 35 anos,  apoios como a garantia pública para jovens, a isenção de IMT e o IMT jovem podem reduzir bastante os custos iniciais.

Antes de decidir, faça sempre uma simulação crédito habitação, compare propostas e avalie se faz mais sentido escolher taxa fixa ou variável.

No final, o mais importante é escolher uma solução de crédito habitação ajustada à realidade financeira de cada pessoa.

A Zeemob pode ajudar neste processo através de parceiros especializados em crédito habitação, facilitando a comparação de propostas, a análise da prestação da casa e a procura de soluções mais adequadas para comprar casa em 2026.