Angariar e vender um imóvel que se encontra ocupado por um arrendatário é uma das operações mais sensíveis e tecnicamente exigentes na mediação imobiliária em Portugal. Quer o comprador final seja um investidor à procura de rentabilidade via rendas, quer seja um particular que pretende o imóvel para habitação própria, a existência de um contrato de arrendamento ativo impõe um conjunto de formalidades legais inultrapassáveis.

Muitos consultores cometem o erro grave de encarar o arrendatário como um mero obstáculo logístico ao agendamento de visitas. No entanto, do ponto de vista do direito imobiliário, o inquilino é titular de direitos potestativos protegidos por lei, encabeçados pelo Direito Legal de Preferência na compra e venda.

Uma falha na instrução do processo, uma carta de preferência mal redigida ou a omissão de prazos legais não resulta apenas num atraso processual: pode conferir ao inquilino o direito de retirar judicialmente o imóvel ao novo comprador através de uma Ação de Preferência, arruinando a transação, destruindo a reputação do mediador e gerando responsabilidade civil e profissional para a agência.

Neste guia para consultores imobiliários, analisamos as regras substantivas do Código Civil, os requisitos de elegibilidade do arrendatário, a forma correta de redigir e enviar a notificação do projeto de venda e como blindar o Contrato Promessa (CPCV) de compradores e vendedores.

O Enquadramento Legal: O Artigo 1091.º do Código Civil

O direito legal de preferência do arrendatário habitacional rege-se pelo Artigo 1091.º do Código Civil (CC), sucessivamente alterado pelo legislador (com destaque para a Lei n.º 64/2018 e o pacote Mais Habitação) para reforçar a proteção do inquilino no acesso à habitação própria permanente.

De acordo com o n.º 1 do Artigo 1091.º, o arrendatário goza de direito de preferência na compra e venda ou dação em cumprimento do local arrendado. Contudo, o direito de preferência não nasce de forma automática no primeiro dia de contrato.

Os Requisitos Cumulativos de Elegibilidade:

Duração Contratual Mínima: O arrendatário tem de habitar o imóvel na qualidade de titular do contrato há mais de dois anos à data em que o proprietário decide proceder à alienação. Se o contrato tiver apenas 1 ano e meio, a preferência legal não se aplica (a menos que tenha sido estipulada preferência convencional no contrato).

Habitação Própria e Permanente: O imóvel tem de estar afeto à habitação permanente do arrendatário ou do seu agregado familiar (no caso do arrendamento habitacional).

Imóveis em Propriedade Horizontal: Em frações autónomas (apartamentos, garagens constituídas como fração autónoma), a preferência incide com total clareza sobre a totalidade da fração locada.

O Caso Complexo: Prédios Não Constituídos em Propriedade Horizontal

Um dos maiores focos de litígio judicial em Portugal ocorre quando o proprietário vende um prédio em bloco (prédio total sem propriedade horizontal) que integra várias habitações arrendadas.

Após intensa controvérsia jurisprudencial e pronúncias do Tribunal Constitucional e do Supremo Tribunal de Justiça, consolidou-se o entendimento de que, se o proprietário alienar a totalidade do edifício a um único terceiro, o direito de preferência do arrendatário individual confina-se estritamente à sua parte ou fração de facto (caso o prédio seja suscetível de divisão ou divisão em propriedade horizontal) ou caduca perante a venda em conjunto da unidade económica global, dependendo da configuração jurídica registal. Nestes casos complexos, a assessoria jurídica prévia é obrigatória antes de qualquer contacto com os arrendatários.

A Notificação do Projeto de Venda: O Que Tem de Constar Obrigatoriamente

A obrigação de dar preferência não se cumpre através de um telefonema, de uma mensagem de WhatsApp ou de uma conversa informal durante uma visita. A lei exige uma comunicação formal e inequívoca dos elementos essenciais do negócio jurídico (Artigo 416.º conjugado com o Artigo 1091.º do Código Civil).

Os Elementos Obrigatórios da Comunicação:

A notificação dirigida ao inquilino tem de discriminar exaustivamente as seguintes condições:

• O Preço Real de Venda: O valor exato que foi acordado com o terceiro proponente;

• As Condições e Prazos de Pagamento: Discriminar se existe pagamento de sinal (valor e percentagem), reforços de sinal e o modo de liquidação do remanescente na data da escritura;

• Cláusulas Acessórias: Indicação de eventuais ónus, se o imóvel é vendido livre de outros encargos, ou se existem condições suspensivas ajustadas (por exemplo, aprovação de financiamento bancário);

• Identificação das Partes: A indicação formal de que existe um projeto de venda fechado com um terceiro interessado;

• Previsão da Data da Transmissão: Prazo estimado para a celebração do CPCV e da escritura definitiva ou Documento Particular Autenticado (DPA);

• Prazo Legal de Resposta: Menção expressa ao prazo legal concedido para que o arrendatário exerça o seu direito potestativo.

O Meio de Envio Obrigatório

A notificação deve ser enviada por Carta Registada com Aviso de Receção (AR) para a morada do imóvel locado. Em alternativa, para evitar recusas ou devoluções de correio, pode ser promovida através de Notificação Judicial Avulsa, requerida junto de um solicitador ou agente de execução.

O Prazo de Resposta de 30 Dias e as Regras do Silêncio

Uma das alterações mais marcantes na legislação do arrendamento urbano incidiu sobre o tempo de resposta do preferente.

• Prazo Geral no Código Civil (Artigo 416.º): 8 dias.

• Regime Específico do Arrendamento Urbano (Artigo 1091.º, n.º 4): 30 dias de calendário a contar da data de receção comprovada da notificação.

Como Contar o Prazo:

O prazo de 30 dias começa a correr no primeiro dia útil seguinte à data de assinatura do Aviso de Receção por parte do inquilino (ou da data em que a notificação judicial avulsa foi formalmente concretizada).

Os Três Cenários de Desfecho:

O Inquilino Responde Afirmativamente (Exerce a Preferência):

O contrato de compra e venda considera-se concluído nos exatos termos e condições que foram notificados. O inquilino passa a ocupar a posição de comprador direto perante o senhorio, tendo de cumprir as mesmas obrigações de sinal e prazos de escritura que constavam na carta.

O Inquilino Renuncia Expressamente por Escrito:

O inquilino responde declarando que não pretende exercer o direito de preferência pelo preço e condições comunicadas. A partir desse momento, o proprietário fica formalmente livre para avançar com a venda ao terceiro proponente.

O Inquilino Fica em Silêncio:

Decorridos os 30 dias contínuos sem qualquer manifestação formal do arrendatário, o direito legal de preferência caduca. O proprietário fica desvinculado e pode celebrar o CPCV ou a escritura com o comprador inicial.

Atenção Crítica: A caducidade do direito de preferência só é válida para as exatas condições comunicadas. Se, após a recusa do inquilino, o proprietário aceitar baixar o preço de venda de 220.000 € para 200.000 € ao comprador final, é obrigatório reiniciar o processo e enviar uma nova notificação de preferência pelos 200.000 €, conferindo novo prazo de 30 dias ao arrendatário.

O Risco Máximo de Preterição: A Temida Ação de Preferência (Artigo 1410.º do CC)

Se o proprietário alienar o imóvel a um terceiro sem dar conhecimento prévio ao inquilino elegível, ou se vender por um preço mais baixo do que aquele que lhe comunicou na carta, o arrendatário tem a lei do seu lado para anular os efeitos da venda perante o comprador.

O Mecanismo da Ação de Preferência

Ao abrigo do Artigo 1410.º do Código Civil, o arrendatário preterido pode intentar uma Ação Judicial de Preferência:

• Prazo de Caducidade: A ação tem de ser proposta no prazo de 6 meses a contar da data em que o inquilino teve conhecimento dos elementos essenciais da alienação (habitualmente quando toma conhecimento da realização da escritura ou é notificado para pagar a renda ao novo proprietário).

• Depósito do Preço: Nos 15 dias subsequentes à propositura da ação em tribunal, o inquilino tem de depositar à ordem do tribunal o preço exato que constou na escritura pública.

O Efeito Devastador para os Intervenientes:

Se a ação for julgada procedente:

• O Novo Comprador Perde o Imóvel: A sentença judicial transfere a propriedade diretamente para o inquilino preferente. O terceiro comprador fica desapossado da casa, restando-lhe exigir do vendedor a restituição do preço pago (e indemnização por perdas e danos);

• A Agência e o Consultor Podem Ser Chamados a Responder: O comprador lesado pode avançar com pedidos de indemnização civil contra a empresa de mediação imobiliária, alegando violação culposa do dever de informação e negligência profissional grosseira na verificação dos ónus e direitos reais incidentes sobre o bem.

Venda a Terceiro: A Regra do Artigo 1057.º do Código Civil

Caso o inquilino não exerça a preferência e a venda se concretize a um terceiro, surge a segunda dúvida mais comum do mercado: “O que acontece ao contrato de arrendamento?”.

Muitos consultores prometem levianamente ao comprador que “após a escritura envia uma carta ao inquilino para ele sair em 60 dias”. Isto é juridicamente impossível.

O Princípio Emptio Non Tollit Locatum (A Venda Não Quebra a Locação)

O Artigo 1057.º do Código Civil consagra com total clareza que o adquirente do direito com base no qual o contrato de arrendamento foi celebrado sucede automaticamente em todos os direitos e obrigações do senhorio.

• O Contrato Mantém-se Intacto: O novo proprietário torna-se o novo senhorio. O valor da renda, o prazo de duração, as regras de renovação e as cláusulas acordadas no passado mantêm-se exatamente iguais;

• Impossibilidade de Rescisão Imediata: O novo comprador não pode denunciar o contrato de forma arbitrária. Só pode pôr fim à relação locatícia no termo dos prazos legais de renovação e mediante a respetiva oposição à renovação enviada com a antecedência prevista na lei (consoante a duração do contrato, habitualmente entre 120 a 240 dias), ou por denúncia para habitação própria do senhorio cumprindo os apertados requisitos legais e compensatórios do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU).

Checklist Operacional para o Consultor: Da Angariação ao CPCV

Para garantir uma transação 100% segura ao mediar a venda de um imóvel arrendado, o consultor deve implementar o seguinte roteiro de procedimentos:

Fase 1: Auditoria na Angariação (Dia 1)

• [ ] Solicitar cópia integral do Contrato de Arrendamento em vigor e eventuais aditamentos;

• [ ] Confirmar o histórico do contrato: verificar a data de início da locação para aferir se o inquilino já ultrapassou a fasquia dos 2 anos de antiguidade;

• [ ] Exigir os últimos 3 recibos de renda eletrónicos emitidos no Portal das Finanças para certificar a regularidade do pagamento;

• [ ] Clarificar com o proprietário que o inquilino terá de ser notificado por via formal com 30 dias de antecedência antes de fechar qualquer negócio irrevogável.

Fase 2: Gestão de Propostas e CPCV

• [ ] Informar com total transparência o potencial comprador sobre a existência e condições do arrendamento em vigor;

• [ ] Redigir a notificação do projeto de venda ao arrendatário com todos os elementos obrigatórios e remetê-la por carta registada com AR;

• [ ] Se for assinado um CPCV com o terceiro comprador antes de terminado o prazo do inquilino, inserir obrigatoriamente uma Cláusula Suspensiva de Não Exercício de Preferência:

• Exemplo de redação: “A eficácia do presente contrato promessa fica sujeita à condição suspensiva do não exercício do direito legal de preferência por parte do arrendatário do imóvel, nos termos e no prazo do Artigo 1091.º do Código Civil. Caso o direito seja validamente exercido, o contrato fica resolvido sem penalizações, devolvendo o Promitente-Vendedor a totalidade do sinal ao Promitente-Comprador no prazo de 5 dias úteis.”

Fase 3: Conclusão e Escritura

• [ ] Anexar ao processo de venda cópia da carta enviada ao inquilino e o respetivo talão do Aviso de Receção assinado, comprovando o decurso dos 30 dias de silêncio (ou carta de renúncia expressa);

• [ ] No dia da escritura, o notário ou advogado confirmará no texto da escritura que o direito de preferência foi regularmente oferecido ao arrendatário;

• [ ] Após a escritura, notificar formalmente o inquilino da mudança de titularidade do imóvel, indicando o novo IBAN para liquidação das rendas futuras e os contactos do novo proprietário.

A Diferenciação Técnica do Consultor Especializado

Comercializar imóveis arrendados exige mais do que encontrar um comprador: exige segurança jurídica, rigor contratual e domínio do Código Civil. O consultor que conduz o direito de preferência com formalismo impecável protege o seu vendedor de litígios de anulação, salvaguarda o investimento do comprador e assegura o fecho da transação sem sobressaltos.

No mercado atual, o profissional que compreende a articulação entre o direito substantivo e a operação comercial destaca-se como uma autoridade incontornável perante clientes particulares e investidores institucionais.

Feche Negócios Complexos com a Segurança da Zeemob

Quer comercializar imóveis arrendados, carteiras de investimento ou transações com especificidades jurídicas sem margem para erros processuais?

Na Zeemob, disponibilizamos aos consultores imobiliários um ecossistema completo de suporte técnico, jurídico e financeiro:

• Auditoria Contratual e Validação de Preferências: Apoio na análise de contratos de arrendamento, verificação de prazos legais e elaboração de minutas de notificação do projeto de venda ao abrigo do Artigo 1091.º do Código Civil;

• Minutas de CPCV Blindadas: Elaboração de cláusulas suspensivas de preferência e salvaguarda bancária que protegem as partes e garantem a liquidez das suas operações;

• Intermediação de Crédito Especializada: Pré-qualificação financeira de compradores e investidores, assegurando aprovações bancárias céleres para imóveis com rendimento.

Descubra as vantagens de trabalhar em parceria com a Zeemob e leve a sua carreira ao próximo nível!