Para a grande maioria dos jovens adultos em Portugal, o maior obstáculo no acesso à primeira habitação deixou de ser apenas a capacidade mensal de pagar a prestação do empréstimo. Durante anos, a obrigatoriedade estipulada pelo Banco de Portugal de exigir uma entrada inicial de 10% a 15% do valor do imóvel deixou milhares de jovens fora do mercado imobiliário por falta de poupanças acumuladas.
Com a entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 44/2024 e a sua regulamentação pela Portaria n.º 236-A/2024/1, o Governo instituiu a Garantia Pessoal do Estado no Crédito à Habitação. Esta medida permite às instituições bancárias financiar até 100% do valor da transação na aquisição da primeira casa para jovens até aos 35 anos.
Contudo, aceder ao financiamento integral sem capital próprio para a entrada exige o cumprimento rigoroso de um conjunto de critérios de elegibilidade, limites de valor do imóvel e validação do perfil de risco por parte dos bancos.
Neste guia completo, explicamos exatamente como funciona a Garantia do Estado, quais são os requisitos obrigatórios, que limites deve respeitar e como evitar os erros mais comuns no processo de aprovação.
O Que É a Garantia do Estado e Como Funciona na Prática?
A Garantia Pessoal do Estado funciona como uma fiança prestada pelo Estado português às instituições de crédito. O seu objetivo central é viabilizar o financiamento da fatia do preço do imóvel que, em condições normais de mercado, o comprador teria de pagar do seu próprio bolso como entrada inicial.
Como se distribui o risco no financiamento a 100%?
Habitualmente, os bancos financiam no máximo 85% a 90% do valor do imóvel. Com a Garantia Pública, o Estado assume a responsabilidade de cobrir a parcela do crédito que excede os 85% até ao limite de 100%, atuando como fiador até um máximo de 15% do valor de transação.
- Exemplo para imóvel de 180.000 €: O banco financia os 100% (180.000 €), sendo que o Estado presta uma garantia de 15% (27.000 €).
- Exemplo para imóvel de 250.000 €: O banco financia os 100% (250.000 €), com a garantia do Estado a fixar-se nos 15% (37.500 €).
- Exemplo para imóvel de 450.000 € (Limite Máximo): A garantia do Estado atinge o valor de 67.500 €.
Atenção: A Garantia do Estado vigora durante um prazo máximo de 10 anos a contar da data de celebração do contrato de crédito. À medida que o jovem vai amortizando o capital em dívida e o saldo devedor fica abaixo dos 85% do valor inicial, a garantia pública deixa de ser necessária.
Requisitos de Elegibilidade dos Compradores
A aprovação do financiamento com garantia pública depende do preenchimento cumulativo de todos os critérios fixados pela legislação:
| Critério Legal | Requisito Obrigatório | Ponto de Atenção para o Comprador |
| Idade dos Mutuários | Ter entre 18 e 35 anos de idade (inclusive) à data de contratação do crédito. | Se a compra for efetuada em casal, ambos os elementos têm obrigatoriamente de ter até 35 anos. Se um dos dois tiver 36 anos, o casal fica excluído do apoio. |
| Residência Fiscal | Possuir domicílio fiscal em Portugal. | Abrange cidadãos nacionais e estrangeiros com residência fiscal regularizada no país. |
| Inexistência de Propriedades | Não ser proprietário ou coproprietário de qualquer fração ou prédio urbano habitacional. | O comprador não pode constar como titular de outra habitação. |
| Uso Anterior da Garantia | Nunca ter beneficiado da Garantia Pública no passado. | Trata-se de um apoio de utilização única. |
| Limite de Rendimentos | Rendimentos coletáveis até ao 8.º escalão do IRS (inferiores a 83.696 € / 86.634 € anuais). | Em caso de dispensa de declaração de IRS, aplica-se o limite de rendimentos de trabalho declarados à Segurança Social. |
| Situação Contributiva | Ter a situação fiscal e contributiva regularizada. | Não pode ter dívidas pendentes na Autoridade Tributária ou na Segurança Social. |
Os Limites do Imóvel e do Financiamento
Além das condições pessoais do comprador, o imóvel e o contrato de crédito devem cumprir parâmetros estritos:
Teto Máximo do Imóvel: O valor da transação do imóvel não pode exceder os 450.000 €. Imóveis de valor superior ficam totalmente excluídos desta medida, mesmo que o comprador cumpra todos os restantes requisitos.
Destino Exclusivo a HPP: O empréstimo tem de se destinar exclusivamente à aquisição da primeira Habitação Própria e Permanente (HPP).
Prazo de Vigência da Medida: Os contratos de crédito à habitação com garantia estatal têm de ser formalizados até 31 de dezembro de 2026.
Exclusões Operacionais: A Garantia do Estado não se aplica a créditos para construção de raiz, obras de remodelação isoladas ou contratos de locação financeira (leasing).
A Regra do Valor Mínimo: Aquisição vs. Avaliação Bancária
Esta é uma das regras técnicas mais relevantes. Para efeitos de aplicação da Garantia do Estado e apuramento do montante máximo de financiamento a 100%, a lei define “valor de transação” como o valor MÍNIMO entre o Preço de Aquisição e o Valor de Avaliação apurado pelo perito do banco.
- Cenário A (Avaliação Superior ao Preço):
- Preço de Compra: 200.000 €
- Avaliação do Banco: 210.000 €
- Valor Considerado: 200.000 € O banco pode financiar os 200.000 € a 100%.
- Cenário B (Avaliação Inferior ao Preço):
- Preço de Compra: 200.000 €
- Avaliação do Banco: 185.000 €
- Valor Considerado: 185.000 € O banco só financia até 185.000 €.
- Consequência: O jovem terá de pagar do seu bolso a diferença de 15.000 € ao vendedor.
Mitos e Realidades do Financiamento a 100%
Existem vários equívocos sobre o funcionamento deste apoio estatal que devem ser clarificados antes de assinar qualquer Contrato Promessa de Compra e Venda (CPCV):
Mito 1: “Os bancos são obrigados a aprovar o meu crédito porque o Estado dá a garantia.”
Falso. O preenchimento dos requisitos legais não obriga nenhuma instituição bancária a conceder o empréstimo. Os bancos mantêm total autonomia na avaliação do risco de crédito e continuam vinculados às regras do Banco de Portugal relativas à Taxa de Esforço (DSTI) e à estabilidade laboral dos mutuários.
Mito 2: “O Estado paga 15% da minha casa.”
Falso. O Estado é apenas fiador, não estando a oferecer capital a fundo perdido. O comprador assume a responsabilidade de pagar 100% do empréstimo contratado ao banco. Em caso de incumprimento e execução, se o Estado tiver de pagar a garantia ao banco, o comprador fica com uma dívida ativa perante o Estado Português.
Mito 3: “Não preciso de ter dinheiro nenhum de parte.”
Falso. Embora a Garantia do Estado elimine a necessidade de capital para a entrada do imóvel, o comprador continua a necessitar de liquidez para custos iniciais, tais como comissões de abertura do processo bancário, avaliação do imóvel e o Imposto do Selo sobre a abertura do Crédito (0,6%).
Acumulação com Outros Apoios Estatais
Uma das grandes vantagens do quadro legislativo atual é a possibilidade de cumular integralmente a Garantia Pública com as isenções fiscais de compra:
Isenção de IMT Jovem e Imposto do Selo (0,8%): Jovens até aos 35 anos ficam isentos do pagamento de IMT e Imposto do Selo na compra de habitação própria e permanente até ao valor de 330.539 € (com isenção parcial até aos 660.982 €).
Isenção de Emolumentos Notariais e de Registo: Isenção das taxas estatais devidas pelo registo de aquisição do imóvel e pelo registo da hipoteca bancária no sistema público.
Conclusão: Prepare a Sua Compra com Apoio Especializado
A Garantia do Estado a 100% é um instrumento de apoio transformador, permitindo a milhares de jovens realizar o sonho da casa própria sem a barreira da poupança inicial. No entanto, garantir a aprovação bancária sem entraves exige uma pré-qualificação financeira rigorosa e a validação atempada da avaliação do imóvel.
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