A compra da primeira casa a dois é um dos momentos mais marcantes na vida de um casal. Com a entrada em vigor do regime do IMT Jovem, muitos compradores viram abrir-se uma janela de oportunidade para poupar milhares de euros em impostos logo no ato da escritura pública.

Contudo, na vida real, os agregados familiares nem sempre se encaixam no perfil homogéneo previsto pela legislação:

O que acontece se um dos membros do casal tiver 32 anos e o outro já tiver completado 36 anos?

E se um dos parceiros for elegível, mas o outro já tiver herdado uma fração habitacional ou comprado casa no passado?

O casal perde a totalidade do benefício fiscal ou existe forma de aproveitar a isenção?

A resposta reside no Princípio da Quota-Parte e da Tributação Individual, expressamente consagrado pela Autoridade Tributária e Aduaneira (AT).

Ao contrário do que muitos compradores assumem, o benefício não se perde na totalidade. Neste artigo aprofundado, explicamos a mecânica da quota-parte, os cálculos práticos para casais de idade mista, as regras para quem já teve património e a diferença crítica entre a isenção fiscal do IMT e a Garantia do Estado a 100%.

O Princípio da Tributação Individual: O Que É a Quota-Parte?

Para efeitos de liquidação de impostos na compra de um imóvel em compropriedade (por duas ou mais pessoas), a Autoridade Tributária não avalia o casal como um bloco único indiferenciado. Cada adquirente é tributado de forma individualizada sobre a sua respetiva percentagem de aquisição (a sua quota-parte).

Nos termos do Código do IMT (CIMT) e do Código do Imposto do Selo (CIS), a verificação dos pressupostos de isenção do IMT Jovem é feita na esfera pessoal de cada comprador à data da transmissão:

Ter idade igual ou inferior a 35 anos no dia da escritura pública ou Documento Particular Autenticado (DPA);

Não ser considerado dependente para efeitos de IRS no ano da compra;

Tratar-se da primeira aquisição onerosa de prédio urbano ou fração destinada exclusivamente a Habitação Própria e Permanente (HPP);

Não ser titular de direito de propriedade (nem de compropriedade, usufruto ou nua-propriedade) sobre qualquer outro imóvel habitacional à data da compra nem nos 3 anos anteriores.

Quando a compra é realizada em partes iguais (50% para cada elemento), o elemento que preenche os requisitos beneficia da isenção sobre os seus 50%, enquanto o elemento que não é elegível paga o imposto relativo à sua metade segundo a tabela geral.

Cenário 1: Casal com Idades Diferentes (Um com 35 anos e Outro com 36+ anos)

Este é o caso mais frequente no mercado imobiliário: um dos parceiros tem, por exemplo, 31 anos (elegível) e o outro tem 36 anos (excluído por idade), sendo que nenhum deles possui ou possuiu casa nos 3 anos anteriores.

Como o Fisco Efetua o Cálculo:

Para apurar o imposto devido no Portal das Finanças, são emitidas duas liquidações separadas de IMT e de Imposto do Selo:

• Sobre a quota-parte do jovem elegível (50%): Aplica-se a tabela do IMT Jovem. Até ao limite de 330.539 € do valor global do imóvel (o teto máximo do 1.º escalão em 2026), a sua metade está 100% isenta de IMT e de Imposto do Selo (0,8%).

• Sobre a quota-parte do elemento com 36+ anos (50%): Aplica-se a tabela geral do IMT para Habitação Própria e Permanente (HPP), pagando a taxa média correspondente à sua metade.

Simulação Prática Real (Aquisição de 300.000 € em Partes Iguais)

Considere-se a compra de um apartamento T2 por 300.000 € no Grande Porto por um casal (Ana de 31 anos e Pedro de 37 anos), ambos a comprar a sua primeira casa para HPP:

Rubrica Fiscal	Quota da Ana (50% = 150.000 €)	Quota do Pedro (50% = 150.000 €)	Total Liquidado pelo Casal
Estatuto perante o IMT Jovem	Elegível (35 anos)	Não Elegível (37 anos)	Situação Mista
IMT Devido	0,00 € (Isenção Total)	~ 5.600 € (Tabela Geral HPP)	~ 5.600 €
Imposto do Selo (0,8%)	0,00 € (Isenção Total)	1.200 € (0,8% sobre 150.000 €)	1.200 €
Encargo Fiscal Total	0,00 €	~ 6.800 €	~ 6.800 €

O Diagnóstico Financeiro:

Se nenhum dos dois pudesse usufruir da medida (ou se a compra fosse feita por duas pessoas com mais de 35 anos), o casal pagaria cerca de 13.600 € de impostos somados (IMT + Imposto do Selo).

Graças à quota-parte da Ana, o casal paga apenas metade desse montante, garantindo uma poupança direta imediata de cerca de 6.800 € na escritura.

Cenário 2: Um dos Cônjuges Já É (ou Foi) Proprietário nos Últimos 3 Anos

Outra situação clássica ocorre quando ambos os membros têm menos de 35 anos, mas um deles já comprou habitação no passado ou herdou património imobiliário.

O n.º 3 do Artigo 9.º do Código do IMT estabelece um critério de exclusão rigoroso: quem for titular de direito de propriedade (ou copropriedade) sobre prédio urbano habitacional à data da compra ou nos 3 anos anteriores fica excluído do benefício.

A Autoridade Tributária emitiu clarificações vinculativas determinantes sobre este ponto:

• Herança Já Partilhada (Copropriedade Ativa): Se um dos jovens herdou 20% ou 50% de um imóvel habitacional e a herança já foi partilhada, esse titular está impedido de beneficiar do IMT Jovem, mesmo que se trate de um imóvel antigo, devoluto ou partilhado com irmãos. A sua quota-parte na nova compra pagará imposto.

• Herança Indivisa (Antes da Partilha Formal): A mera participação numa herança indivisa (em que ainda não houve adjudicação formal dos bens nem partilha em cartório) não retira a elegibilidade, desde que o jovem não tenha quotas individualizadas em prédios urbanos habitacionais.

• Venda nos Últimos 3 Anos: Se um dos elementos teve casa em seu nome e a vendeu há menos de 36 meses, não pode usufruir do IMT Jovem. Terá de pagar o imposto relativo aos seus 50%.

• Imóveis em Ruínas: Ser proprietário de uma ruína classificada matricialmente como prédio urbano habitacional inviabiliza o acesso à isenção para esse titular.

Resultado Prático: À semelhança do casal de idades mistas, o elemento livre de propriedade nos últimos 3 anos beneficia de isenção sobre os seus 50%, pagando o outro elemento a taxa geral sobre a sua respetiva fração.

O Grande Alerta: IMT Jovem vs. Garantia do Estado a 100%

Muitos compradores e mediadores confundem os requisitos das duas medidas de apoio jovem em Portugal. Existe uma distinção técnica fundamental que todo o comprador deve conhecer antes de assinar o Contrato Promessa (CPCV):

Parâmetro de Comparação	Isenção do IMT Jovem (Fiscal)	Garantia Pública do Estado a 100% (Crédito)
Idade Limite	Até aos 35 anos (inclusive) na data do ato.	Entre 18 e 35 anos (inclusive) na contratação.
Casais com Idade Mista	Permite aplicação parcial. O jovem elegível isenta a sua quota-parte (50%).	NÃO permite. Ambos os mutuários têm de ter até 35 anos. Se um tiver 36 anos, o casal é excluído.
Propriedade Anterior	Quem já teve imóvel nos últimos 3 anos paga imposto; o parceiro mantém a isenção.	Nenhum dos mutuários pode ser proprietário à data da operação.
Teto de Isenção Total	Até 330.539 € (em 2026).	Até 450.000 € de valor de transação.
Nível de Rendimentos	Sem limite de rendimentos de IRS.	Limitado até ao 8.º escalão do IRS.

Atenção ao Financiamento Bancário: Se está a comprar em casal onde um dos elementos tem 36 anos, não pode recorrer à Garantia do Estado a 100%. Terá de dispor da entrada inicial mínima exigida pelos bancos (habitualmente entre 10% a 15% do valor da compra), embora continue a poupar 50% do IMT e do Imposto do Selo.

O Impacto do Regime de Bens no Casamento e União de Facto

A aplicação da quota-parte não depende de o casal ser casado ou viver em união de facto, mas o regime de bens patrimoniais pode influenciar a titularidade:

Separação de Bens e União de Facto

Cada elemento adquire formalmente uma percentagem do imóvel (por exemplo, 50% para cada um). A declaração Modelo 1 de IMT reflete com total clareza essa divisão, apurando a isenção sobre uma fração e a liquidação sobre a outra.

Comunhão de Adquiridos

O imóvel integrará o património comum do casal. Contudo, para efeitos tributários no momento da emissão das guias de IMT, a Autoridade Tributária mantém a desagregação individual: avalia-se o direito de cada cônjuge sobre a sua metade ideal do bem. A liquidação é emitida autonomamente para o NIF do cônjuge não elegível.

Como Emitir as Guias no Portal das Finanças?

No momento do preenchimento da Declaração Modelo 1 do IMT (previamente à escritura), são identificados os dois sujeitos passivos adquirentes e as respetivas quotas:

• No campo relativo ao sujeito passivo jovem elegível, assinala-se o código de benefício correspondente ao IMT Jovem;

• O sistema do Fisco gera automaticamente a isenção na linha do jovem e emite a nota de cobrança apenas com o imposto correspondente à quota-parte do outro cônjuge.

OBRIGAÇÃO DE MANTER A HPP POR 6 ANOS: O Que Acontece em Caso de Mudança?

A concessão do benefício fiscal do IMT Jovem impõe a obrigação de afetar o imóvel a Habitação Própria e Permanente (HPP) no prazo de 6 meses e mantê-lo com esse destino durante pelo menos 6 anos.

A Autoridade Tributária clarificou recentemente as situações de exceção que salvaguardam o casal:

• Venda do Imóvel: O casal pode vender a casa antes de decorridos 6 anos sem ter de devolver o imposto ao Estado, desde que a habitação tenha sido a sua HPP durante o período em que foram proprietários;

• Alteração do Agregado Familiar: O nascimento de filhos ou alteração na composição familiar que justifique a mudança para uma habitação maior não prejudica a isenção usufruída;

• Mudança de Trabalho: Deslocação do local de trabalho de um dos elementos para uma distância superior a 100 km.

O que NÃO pode fazer: Destinar o imóvel a Alojamento Local (AL) ou colocá-lo no mercado de arrendamento antes de decorridos 6 anos. Caso o faça, a isenção é anulada e o Fisco cobrará a quota-parte de imposto isentada acrescida de juros compensatórios.

Planeamento Rigoroso na Compra a Dois

Comprar casa em casal com situações fiscais ou idades distintas não significa renunciar aos apoios públicos. O mecanismo da quota-parte permite recuperar metade do benefício fiscal do IMT Jovem, representando uma poupança que frequentemente ultrapassa os 5.000 € a 8.000 € no orçamento inicial da família.

No entanto, articular o cálculo do IMT, antecipar as restrições da Garantia do Estado a 100% e estruturar a aprovação de crédito bancário exige rigor técnico prévio.

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