A entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 10/2024, conhecido como Simplex Urbanístico, promoveu uma das reformas mais profundas e céleres no ecossistema imobiliário português das últimas décadas. Concebido no âmbito do programa “Mais Habitação” para eliminar burocracias, acelerar procedimentos administrativos e desbloquear a oferta de habitação, o diploma alterou regimes estruturais como o Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE) e o Código Civil.

Contudo, entre as várias medidas adotadas, uma em particular alterou radicalmente a dinâmica das transações imobiliárias: a eliminação da exigência de apresentação da licença de utilização e da ficha técnica de habitação no ato de celebração da escritura pública ou do Documento Particular Autenticado (DPA).

Se, por um lado, esta alteração desmaterializou o processo e reduziu o tempo de fecho dos negócios, por outro, extinguiu a fiscalização prévia que era efetuada no ato notarial. O Fisco e o Estado deixaram de atuar como “guardiões” da conformidade urbanística no momento da venda, transferindo o risco do negócio diretamente para o comprador e elevando substancialmente a responsabilidade profissional e o dever de informação do consultor imobiliário.

Neste artigo aprofundado, analisamos os impactos do Simplex Urbanístico na mediação imobiliária, o enquadramento jurídico do dever de informação e as melhores práticas de due diligence para proteger os seus clientes e a sua atividade profissional.

O Fim da Licença na Escritura: Rapidez Processual vs. Vulnerabilidade Material

Até 31 de dezembro de 2023, o revogado Decreto-Lei n.º 281/99 impunha uma ligação estrita entre o direito urbanístico e o direito civil transacional. Nenhum notário, conservador ou advogado podia formalizar a venda de um imóvel urbano sem a exibição do respetivo alvará de licença de utilização (ou comprovativo de isenção, como a anterioridade a 1951).

Com a revogação deste enquadramento pelo Decreto-Lei n.º 10/2024, um imóvel sem licença de utilização, com obras ilegais ou em total desconformidade com o projeto aprovado na Câmara Municipal pode, do ponto de vista estritamente legal, ser vendido.

Onde Reside o Risco?

A dispensa da licença no ato transacional não significa que a ilegalidade urbanística foi amnistiada:

• Ilegalidade Permanente: Um imóvel construído ou alterado à revelia das regras urbanísticas continua a ser ilegal perante a Autarquia.
• Risco de Fiscalização e Coercibilidade: A Câmara Municipal mantém intactos os seus poderes de fiscalização a posteriori, podendo ordenar a contraordenação, a suspensão de utilizações indevidas, a realização de obras de correção ou, em casos extremos, a demolição do edificado.
• Obstáculos à Concessão de Crédito Habitação: Embora a lei não exija a licença para a escritura, a banca continua a exigir a comprovação da legalidade urbanística e a licença de utilização pode ser exigida por algumas instituições para conceder o financiamento bancário e aprovar as avaliações do imóvel.

Neste novo paradigma, o comprador que adquire um imóvel sem a devida verificação corre o risco de comprar um bem desvalorizado, insuscetível de ser financiado ou sujeito a processos de contraordenação municipal. É precisamente aqui que o papel do consultor imobiliário transita de um mero facilitador comercial para o de um consultor de confiança rigoroso.

O Dever de Informação na Lei n.º 15/2013 (RJMI): Enquadramento e Responsabilidade Civil

A atividade de mediação imobiliária em Portugal é regulada pela Lei n.º 15/2013 (Regime Jurídico da Mediação Imobiliária – RJMI) e fiscalizada pelo Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção (IMPIC).

O Artigo 17.º da Lei n.º 15/2013 estabelece os deveres específicos das empresas de mediação e dos seus colaboradores perante todos os intervenientes no negócio. Entre estes, destacam-se:

1. Dever de Rigor e Veracidade (Alínea a): Certificar-se da capacidade e legitimidade das partes, bem como da veracidade de todos os elementos que caracterizam o imóvel.
2. Dever de Informação Qualificada (Alínea a e b): Informar os interessados de forma clara, precisa e exaustiva sobre as características, ónus, encargos e situação jurídica do imóvel.
3. Dever de Diligência na Angariação: Proceder à recolha e análise da documentação necessária para garantir que o negócio se realiza em condições de segurança jurídica.

As Consequências do Incumprimento em Era de Simplex Urbanístico

Se um consultor imobiliário omitir que determinado imóvel não possui licença de utilização, que sofreu ampliações clandestinas (como o fecho de varandas, aproveitamento de sótãos ou anexos não licenciados) ou que foi objeto de uma “comunicação prévia” que carece de validação, a empresa de mediação imobiliária pode ser responsabilizada civil e contraordenacionalmente.

• Responsabilidade Civil Extracontratual ou Contratual: O comprador lesado pode intentar uma ação de indemnização pelos danos patrimoniais sofridos (ex.: custos de legalização, perda de sinal no CPCV, desvalorização do imóvel) alegando violação do dever de informação e negligência profissional do mediador.
• Processos Contraordenacionais no IMPIC: A omissão de informações relevantes na promoção de imóveis constitui contraordenação punível com coimas severas e suspensão da licença AMI.

Checklist de Due Diligence Urbanística para o Consultor Imobiliário

Perante o Simplex Urbanístico, a recolha documental na fase de angariação deixa de ser uma mera formalidade administrativa e passa a ser a principal ferramenta de proteção do consultor e dos seus clientes.

Para cumprir escrupulosamente o dever de informação, a due diligence do consultor deve cruzar sistematicamente três fontes de informação:

[ Caderneta Predial ]  <—>  [ Certidão do Registo Predial ]  <—>   [ Plantas da Câmara / Licenças ]

1. Cruzamento de Áreas e Tipologias

• Compare a área de implantação, área bruta de construção e área útil inscritas na Caderneta Predial e na Certidão do Registo Predial com a realidade física do imóvel.
• Caso detete discrepâncias relevantes (ex.: a caderneta indica T2 e o imóvel é promovido como T4 devido ao aproveitamento de sótão), o consultor tem o dever de alertar o proprietário e informar transparentemente os potenciais compradores.

2. Análise de Alterações Interiores e Estruturais

• O Simplex Urbanístico isentou de controlo prévio municipal as obras no interior dos edifícios que não afetem a estrutura de estabilidade ou as fachadas.
• No entanto, se existiram alterações estruturais viabilizadas por “comunicação prévia” com entrega de Termo de Responsabilidade de técnico habilitado (engenheiro/arquiteto), o consultor deve solicitar cópia do referido termo e dos projetos depositados na Autarquia para instruir o processo de venda.

3. Confirmação do Título Urbanístico Existente

• Mesmo que a licença não seja exibida na escritura, pergunte sempre ao proprietário se o imóvel possui licença de utilização ou se foi emitida uma comunicação prévia de utilização.
• Se o imóvel for isento por ser anterior a 1951, confirme se não foram realizadas obras posteriores de ampliação ou reestruturação que tivessem sujeito o imóvel a licenciamento obrigatório nas décadas seguintes.

Boas Práticas na Redação de CPCV e Fichas de Promoção

Para garantir a transparência do negócio e blindar a responsabilidade da agência, o consultor deve adotar os seguintes procedimentos operacionais na comunicação e contratualização:

1. Descrição Transparente nos Anúncios e Portal: Evite publicitar como “área habitável” áreas que constam na documentação oficial como “arrumos”, “garagem” ou “sótão sem afetação habitacional”, a menos que a situação de legalização esteja explicitada.
2. Informa-se Sempre por Escrito: Qualquer condicionante urbanística detetada durante a angariação (ex.: processo de contraordenação pendente na Câmara, falta de licença de utilização) deve ser comunicada por escrito ao comprador antes da assinatura do Contrato Promessa de Compra e Venda (CPCV).
3. Cláusulas de Salvaguarda no CPCV: Garanta que a minuta do CPCV reflete com precisão o estado urbanístico do bem e que, caso o comprador dependa de financiamento bancário, fique salvaguardada a condição suspensiva relativa à aprovação da avaliação bancária do imóvel.

Conclusão: A Valorização do Consultor Através da Rigorosa Consultoria Técnica

O Decreto-Lei n.º 10/2024 veio acelerar os processos transacionais em Portugal, mas não eliminou a exigência legal de conformidade dos imóveis. Ao retirar o notário do papel de filtro urbanístico, a lei colocou nos ombros dos profissionais de mediação a responsabilidade de garantir a transparência e a segurança das operações.

O consultor imobiliário que domina as nuances do Simplex Urbanístico, conduz uma due diligence documental rigorosa e cumpre de forma irrepreensível o seu dever de informação não só evita litígios judiciais, como se destaca no mercado como um parceiro estratégico e indispensável para compradores, vendedores e instituições bancárias.

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Na Zeemob, disponibilizamos soluções tecnológicas e de consultoria de suporte concebidas à medida de consultores e agências imobiliárias:

• Validação Documental Automatizada: Cruzamento de dados de Cadernetas Prediais, Certidões e Registos para identificar discrepâncias de áreas ou tipologias antes da promoção do imóvel.
• Suporte em Due Diligence Urbanística: Apoio técnico na análise de Termos de Responsabilidade, comunicações prévias e enquadramento de licenças junto das Câmaras Municipais.
• Acompanhamento de Processos de Financiamento: Apoio na instrução dos processos bancários dos seus compradores para garantir aprovações de crédito céleres e sem entraves nas avaliações.

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